房价的魔咒真的破了！破了！破了！

来源：凤凰房产发布时间：2017-01-08

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　　深圳：房价已经跌回了半年前

　　1月1日，深圳市规土委发布去年12月深圳房地产市场数据。去年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面积21.8万平方米，成交均价54946元/平方米，环比下跌0.1%。从每周的成交数据来看，深圳房价连续8周维持在5.5万元/平方米的水平，房价已经跌回了半年前。

　　北京：四季度出现明显降温

　　2016年北京房地产市场出现了一轮非常明显的冲高回落行情，成交量方面，受供应等种种因素影响出现了大幅萎缩。2016年第四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套，环比三季度下调幅度达到了42%。12月，北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米。

　　这些种种的迹象难道真的在说明：房地产“只涨不跌”的神话正在破灭吗？

　　一、房地产是痛苦的根源所在

　　2016年，对金融民工而言是令人失望的一年。年初以股市熔断开局，开盘点位即为全年股市的最高点。年末以债市大跌收官，前十个月的债券涨幅在最后两个月损失殆尽，一夜回到解放前。无论是股市还是债市，全年基本颗粒无收。

　　2016年，从货币投放力度来看，其实是最大的一年。全年的社会融资总规模约17万亿，加上7.5万亿的政府融资（国债和地方债），全年政府加社会融资总规模约25万亿，比去年全年整整多出了5万亿。但是从对经济增长的效果而言，16年又是最小的一次。

　　从副作用而言，16年或许是最大的一次。

　　对于房地产市场，便是房价的涨幅更大。16年主要一线城市新建住宅价格同比涨幅约28%，远超13年的14%，16年11月70大中城市新建住宅同比上10.5%，超过12-13年那一轮最高9.2%的同比涨幅。全国看16年房价涨幅仅次于10年。

　　而从资本市场的表现来看，2016年也是表现最差的一次。12年股市基本持平，但是16年的股市则下跌了10%。12-13年是股平债熊，16年则是股债双熊。

　　二.归根到底，由房地产泡沫驱动的经济增长模式是我们痛苦的根源所在。

　　我们发现和经济增长最为密切的指标是投资，而在投资中最重要的是地产投资，中国经济到目前为止依然是靠房地产驱动。

　　而过去三轮的每一轮货币刺激，最后都体现为房价大涨，地产销量大幅上升，从而启动地产投资，拉动工业经济。

　　但是房地产不是永动机，所有依赖房地产泡沫的经济体最后都遭遇了滑铁卢：美国的次贷危机、亚洲金融危机、日本泡沫经济……无一不在提醒着我们，任由房地产泡沫继续扩大，后果会非常严重。

　　房价涨幅远超经济名义增速，就会带来泡沫。

　　16年末的政治局会议定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，其实是讲述了一个道理：房价应该反映的是真实的居住需求，反映经济增长带来的居民支付能力变化.

　　房价每年的平均涨幅约为6%，与GDP名义增速基本相当，这意味着从长期看房价反映的是经济和物价的变化。从中国来看，2016年一线城市平均30%的房价涨幅，远超当期的经济名义增速。房价已经脱离了经济基本面，只反映货币的变化。

　　纵观所有国家的房地产市场发展，都和人口结构高度相关，因为房地产是典型的年轻型消费品.当人口老龄化以后，消费必然会转向医疗和养老，同时地产和汽车的消费会长期下降，为工业配套的生产性服务业和医疗为代表的生活性服务业将全面崛起。

　　中国人口红利的拐点发生在2011年，当年15-59岁的人口达到9.4亿的最高点。因而从人口结构而言，09-10年的地产市场尚有人口结构支撑，12-13年的地产繁荣从人口角度看已经是到了周期尾声，而16年的地产繁荣从人口结构角度看就是地产泡沫。

　　二、抑制地产泡沫，才能换来光明前途

　　如果政府下决心抑制房地产泡沫，其实是走在正确的道路上，可能会有短期阵痛，但是会换来长期的光明前途。

　　2017年，政策的首要目标已经变成了防风险。

　　不仅政治局会议明确定调“抑制资产泡沫，防范金融风险”，经济工作会议也提出“要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫”。

　　要保住外汇，关键在于有效抑制地产泡沫！

　　比较下中国和美国的资本市场，可以发现中国的债券利率高于美国，债市和美国比并没有泡沫，债市的资金没有足够的理由流出；中国的股市估值和美国也差不多，股市的钱也没有理由跑出去。但是房市的估值远高于美国，北上深等一线房产随便一套价格都高达1000万，卖了以后可以全球随便置业，所以是房地产市场的钱在持续流出。

　　反过来讲只要房子的钱跑不掉了，其实钱就跑不了。高税率以及投资的金融资产常年低回报率，靠工作其实没怎么赚钱，而这么多年赚的最多的都是房子。大家发现其实自己除了有房子，其实别的就没剩什么钱了

　　因此，我们认为17年的政策发生了巨大的转变，优先顺序上从保房价转向了保汇率，而要保汇率就必须抑制房价继续上涨。

　　首先，如果坚持地产调控，那么居民的投资资金将会逐渐从地产市场流出，大概率将流入资本市场，有利于股市和债市流动性的改善。

　　对于股市而言，在17年上半年应有盈利改善的支撑，因为库存周期的后半段应该还在发生作用，经济不会马上大幅下滑，而PPI还在正值区间，均有利于企业盈利的改善。

　　综合来看，只要坚持地产调控不变，17年的资本市场投资环境应该要好于16年，金融资产的机会应该整体好于实物资产。其中上半年的投资环境更为确定，而下半年的不确定性比较大，但是希望也更大。

　　从“宏观”角度解释和预测房地产价格，往往过于牵强或者并没有预测力。我们从“微观”和“金融”角度来对房地产价格的未来走势以及市场结构性特征给出判断，供投资者参考。

第一，有些变量过去也许有解释力，现在并非决定房地产的主要变量。

　　人口流入会导致房价上涨，可是如何事先判断人口是否会流入？中国人口增速在0.5%左右，全国范围内的人口流动都只是“结构性”的“从农村流向城市”，从“小城市流向大城市”，“人口流动”大致是趋于平衡的，各大城市净流入的人口数目占整个城市的人口规模相当少，“大规模迁徙”也就发生在“春节”前后

　　我们无法想象，突然某一年上海或者北京净增加了几百万常驻人口。事实上，2015年，上海常住人口是净减少的，可是上海房价跌了么？反而是涨得更快。大城市的人口“净流入”加总起来是接近于零的，怎么推动整体的房地产价格？

　　甚至有一个更大胆的推断，人口流入与房价很可能是负相关。房价大幅上涨，导致本来可以在一线城市安居的人口流到了其他城市，带来的反而是人口的“净流出”。

　　决定人口流入流出的因素很复杂，决定房价的因素同样也很复杂，房地产也不简单就只有居住一种功能。两者在一段时间内有相同的趋势，这或许符合人口与房地产价格的正相关关系。但是随着房地产交易市场活跃，房地产越来越具备金融属性，人口这种“基本面”指标也就解释不了房价的趋势或者波动。

第二，有些变量本身就与房价相互影响，甚至受到房价影响，单向的因果关系或许并不存在。

　　通胀预期与房价的关系如下：一方面，房地产供需紧张，房租和房价的上涨同步，成本就通过房租的上涨传导到了物价。另一方面，国家在房价上涨的时候，收紧地产政策，带来更高的交易成本。

　　微观来看必须承认，与房地产相关的居住价格显然是通胀的一个重要组成部分，两者之间有相关性，但是因果关系并不是那么明确和直接：房价大幅上涨，如果带动租金上涨，会导致通胀和通胀预期会上升；反过来，如果居民预期除房价之外的物价未来会上涨，会增加对房地产的需求来对冲通胀风险么？

　　显然，考虑到房地产的“居住”属性与其他消费品存在巨大差别，居民因为担心房子本身出现上涨而去买房的动机会更强，是“房价上涨预期”在推高房价，而不是“通胀预期”。

　　第三，分析和预测所用的大部分宏观变量，大多数是统计低频数据，用于事后解释“讲故事”可以，但是并不具备前瞻性和预测性。

　　房地产尤其是一线城市的房地产，其价格变化已经远远偏离甚至超过“基本面”所能够解释的程度，房地产的金融属性越来越强。2014-2015年不是“宏观”推动了房价股价，而是“宏观故事”随着资产价格的变化而不停的变化，涨了就是各种“XX牛”满山跑。

　　我们需要讨论的是房价相对于其他资产的上涨，否则分析和预测房价是没有意义的。从一个长期分析债券走势利率走势的分析师角度来看，房地产价格很可能不能用传统的“宏观”视角来看，需要从“金融视角”或者“微观视角”来分析。只有分析清楚了影响房价的关键因素，才具备预测未来房价走势的可能性。

第一个重要因素是，潜在购房者的资金状况。落实到微观上，房价要上涨，得有人有钱来买房，这是必要条件。钱哪里来？一是工作挣钱，二是收入分配，三是借钱加杠杆。

（1）正常的工资收入当然取决于经济增长，2002年以来，名义GDP以两位数水平增长，居民收入的涨幅也类似，房价的平均年涨幅也超过10%，三者基本是一致的；

　　（2）问题的关键在于收入分配机制。房价的上涨往往是跟最具购买意愿和购买能力的购房者收入有关，而不是平均收入。每一轮经济高速增长，或者非房地产的资产价格泡沫出现，都会出现收入大幅上涨的一群人，这些人是收入分配过程中的“赢家”，他们的购房意愿和购房能力最强，对房价的上涨起到了重要推动作用。

　　（3）加杠杆。一旦房地产形成上涨预期，居民可以通过杠杆来购买房地产，2016年除了正常的商业银行按揭贷款大幅飙升以外，还有各种“首付贷”甚至是P2P理财产品来为居民购买房地产融资。只要房价一直上涨，加杠杆购买房地产的回报相当可观。

　　第二个因素，房地产还能作为价值储藏或者宏观对冲工具。一部分人收入增长过快，导致需要工具来储藏财富，房地产作为标的金额巨大，而且是能够跟随通胀的资产，被作为财富储藏的工具。微观来看，由于国内持有房产的成本很低，还能收取租金，一线城市房地产的交易活跃保证了房地产的流动性，因此作为价值储藏工具非常合适。

第三个因素，交通改善改变郊区和市中心、一线城市和二三线城市的房价价差。大城市的交通基础设施日益完备，导致郊区和市中心的差距缩小，进而带来郊区房价的上涨幅度要远大于市中心。由于城市基础设施投资不断增加，北京上海的地铁线路越来越密集发达，导致的结果是郊区的交通成本大幅下降（不光是交通费用，更主要是交通时间），郊区的房地产由于本来绝对价格偏低，再加上“基本面”边际改善，因此近几年一线城市郊区房地产上涨的幅度要远高于市中心

　　一、“只涨不跌”的神话或将破灭？

　　最后讨论一点，后续房价会如何走？

（1）地产“加杠杆”的作用随着“限购限贷”政策的进一步收紧而逐渐消失，而且考虑到房地产交易费用非常高，地产的“对冲价值”和“交易价值”在大幅下降。从这一点来看，房地产的“投机”价值在明显下降；

（2）一线城市的租金已经大幅滞后于房价，2015-2016年租金回报率大幅下降，意味着房地产的“估值”偏贵，房地产的“配置”价值也在明显下降；

（3）郊区和市中心房价的价差在大幅缩窄，油价下跌、交通改善以及低总价等“利多”因素已经被透支，一线城市郊区的房价有调整风险；

　　（4）如果真的会有“金融去杠杆”，那么会导致居民整体名义收入下降，即使是分配机制没有任何变化，也会使得购房需求相比2015-2016年出现明显下降，对房地产价格形成比较大的下行压力；

　　（5）整体经济下行的情况下，一线城市由于“规模效应”和人口“集聚”效应，有利于降低交易成本，房价相比其他城市更容易得到支撑。但是从名义房价来看，由于一线城市房地产流动性好，成交活跃，反而会看起来比成交不活跃，流动性差的其他城市的价格“跌得多”；

　　（6）只要中国仍然能够保持5-6%的增长，居民仍然会有旺盛的改善性居住需求，房价的调整或许不会是以房价的下跌来完成，也有可能会以“居住品质”的提升来完成。

　　和股票市场上涨类似，房地产市场的“最后一波”上涨就是“加杠杆”，而随着房地产的“交易价值”、“对冲价值”、“配置价值”的大幅下降，再考虑到2017年的“金融去杠杆”的压力上升，2017年房地产面临“去杠杆”带来的调整风险，“一线城市房价永远涨”的神话或许会被打破。

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