福清市开发区土地集约利用的区域差异性分析

池梦婷  廖晓玲（福建农林大学 资源与环境学院 350001）

摘要：建立开发区集约高效的用地模式对于开发区实施土地集约利用政策、提高土地资源利用效率、减少土地粗放利用具有重要意义。本文选取福建省福清市不同区位类型的三大开发区，通过对三大开发区的用地的状况、潜力等展开横向比较分析，探求出福清市不同区域类型开发区土地集约利用的实际效果差异，为福建省开发区土地节约利用提供科学理论指导，推动福清市开发区建立科学合理的土地管理制度和考核体系。

关键词: 区域差异性；土地集约利用；开发区 

2011年，国家经济技术开发区“十二五”规划纲要指出要加强开发区的土地科学合理规划，引导开发区用地朝着集约化的方向发展，提高土地利用效率。国土资源部向各级用地管理部门发出通知，强调在构建土地集约利用评价指标体系时，必须要把用地的状况、集约利用潜力等层面纳入到考评范围中，明确指出评价工作开展过程中的相关要求，并附以相应的评价规程，为确保评价成果的科学性和可靠性提供了理论依据和技术指导。

福清市是福建省经济发展的重要增长点之一。随着发展和建设水平不断升级，福清市内开发区在区域经济社会发展所发挥的带动和集聚作用日益明显，同时，开发区土地粗放使用问题也已经成为制约福清市经济持续发展的关键问题，关系到整个区域的改革动力释放和资源配置。随着福清市开发区基础设施的持续建设和规模扩大，土地粗放利用现象广泛存在，在开发区改革发展的过程中未能得到有效管理，影响了福清市的产业升级和经济发展质量提升。为了扭转粗放用地、土地管理不合理的局面，开发区必须贯彻落实国家和相关部委的方针政策，提高土地利用效率，实现经济和社会又好又好快发展。

一、福清市开发区土地集约利用程度的区域差异性分析

本文选取福建省福清市的融侨开发区（城区型开发区）、元洪投资区（城镇型开发区）、江阴开发区（临港型开发区）三大开发区为研究对象。

融侨开发区座落在福清市城区范围内，根据中国开发区屯核公告目录，融侨开发区已获国务院批准的面积为921公顷。依托优越的科技水平和产业环境以及区位优势，融侨开发区充分发挥大型企业的示范作用，提升相关龙头产业的集聚效应。元洪投资区跨海口、城头两个镇区，是福清市及福州市的招商引资和对台贸易来往的重要区域，已开发面积达到了578.0公顷，元洪区近几年特色产业发展迅速、现代制造业日益集中，已经成为福建省经济增长的重要龙头。江阴开发区处于兴化湾北岩岸，是福州市经济圈的重要区域，也是福建省海上交通的航运重镇。江阴开发区现已逐步发展成为大型国际深水枢纽港，也是福建省进出口贸易和国际物流为主的现代产业基地。

1、开发区土地集约利用程度的区域差异性比较

开发区土地开发利用状况可以有效反映其土地集约利用的实现程度。

（1）土地供应状况

融侨开发区有826.7公顷已供应国有建设用地面积，93.4公顷尚可供应土地面积，土地供应率为89.8%；元洪投资区已供应土地面积563.9公顷，尚可供应土地面积54.8公顷，土地供应率为91.1%；江阴开发区已供应土地面积586.2公顷，尚可供应土地48.1公顷，土地供应率为92.4%。 根据各开发区土地供应状况，融侨开发区工矿仓储用地的供应量较小，元洪投资区、江阴开发区年均供应工矿仓储用地量较大。三大开发区的土地供应结构存在着明显差异。

（2）土地开发程度

截至2014年底，融侨开发区批准用地有926公顷，已经达到供地条件的土地面积为859.4公顷，全区土地开发率达到92.8%；元洪投资区总面积1017公顷，己经达到供地条件的土地面积582.9公顷，土地开发率为57.3%；江阴开发区土地开发率63.5%；元洪投资区的土地开发程度较低，融侨开发区的土地开发程度较高，江阴开发区则介于二者之间。

（3）土地建设情况

融侨开发区已建成城镇建设用地面积最大，达到了823.7公顷，城镇建设用地面积较小，土地建成率为95.8%；虽然元洪投资区用地面积最小，但是土地建成率却高达98.9%；江阴开发区已建成城镇用地规模583.6公顷，土地建成率为95.8%，区内不可建设用地面积仅占全区面积的0.91%；

2、开发区用地结构特征比较

融侨开发区已建成城镇建设用地中，公共管理与公共服务用地51.8公顷，交通运输用地91.3公顷，住宅用地75.7公顷，商业服务业用地11.5公顷，工矿仓储用地584.2公顷；元洪投资区已建成城镇建设用地中，商业服务业用地4.2公顷，住宅用地93.8公顷，交通运输用地29.8公顷，工矿仓储用地371.9公顷，公共管理与公共服务用地49.8公顷；江阴开发区公共管理与公共服务用地为31.2公顷，工矿仓储用地为358.3公顷，商业服务业用地为4.5公顷，交通运输用地为178.6公顷。

通过对三个开发区的用地结构状况进行比较分析，结果表明，工矿仓储用地是三个开发区的主要用地类型，符合开发区作为工业发展平台对其用地结构的要求。融侨开发区处于中心城区，产业结构以知识技术密集型为主，商业服务业用地需求比较多，与其他两个开发区相比，融侨开发区商业服务业用地率较高，因为市区基础配套设施的辐射范围比较有限，城镇型开发区会更加注重区内的居住、公共服务等设施配套的完善。同时该区除工业用地外，其他类型的土地利用情况都较为均衡，临港型开发区则会加强交通基础设施的建设，江阴开发区又处于早期发展阶段，因此，江阴开发区交通运输用地率明显高于其它两个开发区，这是该区用地结构最突出的特点。

3、开发区土地利用强度比较

开发区土地利用强度表明的是集约用地程度与土地利用效率的高低，开发区土地利用强度加大，其土地集约利用水平也提高。这里以综合容积率、工业用地综合容积率、工业用地建筑系数、建筑密度等作为比较三个开发区的土地利用强度的标准，融侨开发区的综合容积率为78.1%，工业综合容积率为80.2%，工业建筑系数为34.7%，建筑密度为38.0%；元洪投资区的综合容积率为61.6%，工业综合容积率为79.7%，建筑系数为36.3%，建筑密度为34.8%。江阴开发区的综合容积率为52.8%，工业综合容积率为76.4%，建筑系数为54.9%，，建筑密度为27.0%；

临港型、城镇型的开发区工业用地综合容积率、综合容积率较低，有两个方面的原因，一个原因是两个开发区在公共管理与公共服务、交通运输等方面有特殊的用地需求，这在一定的程度上，影响了建筑密度、容积率的水平；另一个原因是两开发区内用地相对粗放的物流仓储服务业、资本密集型产业较多。融侨开发区和元洪投资区的工业用地建筑系数明显比江阴开发区低，这是因为，江阴开发区区内的港口仓储物流业发达，具有明显港口经济特色，船舶修造业较发达，而露天堆场和露天操作场所用地需求量大，这类企业的建筑物面积占地量小。

二、福建省福清市开发区土地集约利用潜力的区域差异性分析

土地集约利用潜力是指在当前的社会经济技术条件下，由土地集约利用的现状水平与土地集约利用的理想水平之间差距换算成的土地规模值，反映土地利用的一种潜力状态。比较分析融侨、元洪、江阴三大开发区的土地集约利用潜力，可以进一步阐明它们之间的土地集约利用程度的差异性。潜力有扩展、管理、强度、结构四种类型。具体计算方法如下：强度潜力：QIP = Q1 ×（II-IP）/II，扩展潜力：QE =QZ-Q2-QG，管理潜力：QIP = QA2 ×（II-IP）/II，结构潜力：QSP = QB ×(P1-PP)。按上述计算方法对福清市三大开发区的土地利用潜力进行了测算，结果如下。

福清市三大开发区土地集约利用潜力测算结果汇总表

                                                                    单位:公顷

 

 

 

比较强度潜力的测算结果，可知三个开发区之间强度潜力存在着十分明显的差距，并且潜力值均较大。其中，融侨开发区的强度潜力为202.5公顷，和其他两个开发区相比较，潜力值比较小，元洪投资区可挖掘强度潜力219.6公顷，江阴开发区强度潜力最大，高达315.1公顷，主要是因为江阴开发区区内仍有部分产业尚未投产，目前还处于建设发展的早期阶段，致使工业产出效益不强，进而加大了从提高工业产出强度方面挖潜土地的潜力。

比较扩展潜力的测算结果，表明在三个开发区中，元洪投资区、江阴开发区用地的扩展潜力差别不大，都具有较大的挖掘性。有两个方面的主要原因，一个原因是，城镇型开发区、临港型开发区两区内均有较大面积农村土地，它们都处在福清市的城区以外的乡镇上，另一个原因是这两个区的土地开发水平不高，所以这两个区的土地供应量也比较小，因此扩展潜力比较容易挖掘。

管理潜力方面，三个开发区尚无管理潜力。但是为了促进用地方式由粗放型向集约经营型方向转变，各开发区仍然需要继续加大土地监管力度。从结构潜力的测算结果可以看出，三个开发区之间的结构潜力的规模和差距都比较小，可挖掘性也比较小，三个开发区的用地布局总体上都比较合理。

三、结论

1、土地集约利用潜力差异

三个开发区在结构潜力方面差距不明显，并且可挖掘潜力较小；融侨开发区的扩展潜力挖掘难度较大，元洪投资区、江阴开发区的扩展潜力比较容易挖掘；三个开发区的用地强度潜力都较大，但是三个开发区之间存在着明显的差异，融侨开发区强度潜力是最小的，江阴开发区潜力是最大的，元洪投资区则介于二者之间。这说明，土地集约利用的挖掘潜力和土地的利用集约现状水平呈负相关。

2、土地利用结构差异

融侨开发区因为相对更加强调土地多用途的综合利用，各类用途的土地利用率比较均衡，土地利用结构也最为合理。元洪投资区注重区内的居住、公共管理与公共服务等设施配套的完善，又因受限于市区内公共基础配套设施的服务容量和福射半径，所以比其它两个开发区高；江阴开发区因为港口建设的需要，更重视区内的加交通基础设施建设和港湾设施建设，交通运输用地率高明显更高是其用地结构突出的特点。

3、土地开发利用程度差异

融侨开发区因为突出的区位优势，供地条件比较好，已建成土地规模大，土地开发率也是最高的；元洪投资区产业结构以劳动密集型产业为主，用地需求量比较大，所以元洪区的土地供应率和土地建成率都处比较高的水平，但是需加大土地开发力度。江阴开发区土地开发利用程度则相对比较低。

4、土地利用强度差异

融侨开发区内以知识技术密集型产业为主是由市区土地供应紧张的现状决定，这类产业用地相对集约，该区土地利用强度更大。元洪投资区、江阴开发区的产业结构主要以用地相对粗放的物流仓储服务业为主导，在公共服务、交通运输等基础设施建设方面有较多的用地需求，土地利用强度相对较小。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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